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时间:2024-08-14 21:45:03
JDB电子“房屋因质量问题漏水属于物权纠纷类型案件,业主应就漏水问题以修理、重做、更换纠纷为案由起诉物业公司;而业主不交纳物业费系合同纠纷,物业公司以合同纠纷案由起诉业主,由于物权纠纷与合同纠纷并非同一法律关系,二者间无法形成抗辩理由,所以业主们会屡屡败诉”
多年来,房屋漏水让不少住户十分头疼。如果能确定邻居、装修队等责任人还好,若因房屋质量问题把家里漏成“水帘洞”,一般人可能只会找开发商或物业公司投诉,甚至拒交物业费。
然而,在法律人士看来,房屋漏水和物业服务费属于不同法律关系。“漏水属于侵权或保修等法律关系,而物业费是物业服务合同的法律关系。”广西正泰和律师事务所律师万时涛说。
法治周末记者梳理发现,房屋漏水也引发过不少诉讼,且案件大部分系个人或公司以房屋漏水为民事案由起诉物业公司,而在众多房屋业主败诉的案件里,大都业主都存在以物业不解决漏水问题为由拒交物业费的情况。
在北京市内某医院工作的李丽,房子远在郊区的房山区绿城·百合公寓,她本人平时住在医院宿舍。
2016年中秋期间,轮休回家的李丽发现,由于楼上业主净水器爆裂漏水到她家,家里墙壁和家电全被浸泡,水甚至还漏到了李丽的楼下。还好李丽家楼下是毛坯房,损失不严重,房主没有追究。楼上业主承担了责任JDB电子,赔偿了李丽的部分损失。
2019年7月30日,李丽回家后发现,几年前卧室房顶漏水处又出现大量漏水。她去找物业公司解决问题,但物业公司以“楼上住户地面没有积水”为由,坚称漏水为建筑楼顶渗水所致。
“漏水原因不明,风险至今依然存在。”李丽告诉法治周末记者JDB电子,在这两次漏水前,其房屋东侧外墙一直有渗水现象。她多次跟物业反映,对方均以“房屋已过保修期”为由不予理睬,而现在外墙从最初的渗水发展到透水,越来越严重。
卧室再次渗水后,李丽拒交物业费,后来她去物业买自来水,均被物业公司拒绝,物业要其交纳物业费后方可买水。可李丽心有不甘:“渗水问题一直不解决,还好意思要物业费?”
经律师建议,李丽对应交纳的2019年物业费进行提存,并向物业出示存单和银行卡,要求先交纳2020年的物业费,暂缓交纳2019年的,直至漏水问题解决,但被物业公司拒绝。
2020年后,由于疫情原因李丽几乎没在家住过,但经常收到物业人员催交物业费的电话和短信。最后,物业公司委托律师来催交,还向李丽发来律师函。
收到律师函的李丽更加气愤。今年9月,她就房屋漏水和物业服务问题,向北京12345市民服务热线投诉。经过与物业多次沟通和住建部门回访,问题依然没有解决。
李丽只好再次拨打12345热线日,当地镇政府干部、人民调解委员会工作人员与新上任的绿城物业经理,到李丽家了解情况。“该由楼上住户赔偿的,由物业配合协调,该由物业赔偿的从维修基金里出。”镇政府干部要求物业寻找专业人员为李丽查明漏水、渗水原因,尽快排除危险,并重新对其损失进行责任认定。该小区其他业主告诉记者,很多邻居家都有漏水问题。李丽家所在单元共18
户,有3家漏水。物业经理透露说,截至今年7月,整个绿城·百合公寓因漏水等问题向住建部门申报住房维修基金的,就有286户JDB电子。楼栋漏水申请维修基金并不容易
房屋漏水通常分为相邻关系导致的漏水,以及房屋质量问题引发的漏水或渗水,后者包括顶楼漏水、公共阳台漏水、外墙渗水等情况。
然而,绿城物业经理称,根据住建部门规定,过保的房屋漏水,在申请维修基金时,必须要所在楼体漏水比例达到30%
才能申请,且申请后要物业、业主委员会和居委会三方共同招标,一系列程序至少要一至两年才能完成。漏水后维权应明确责任保存证据
“房屋漏水不是拒交物业费的理由。”北京市盈科律师事务所律师陈微认为,房屋因质量问题漏水属于物权纠纷类型案件,业主应就漏水问题以修理、重做、更换纠纷为案由起诉物业公司;而业主不交纳物业费系合同纠纷,物业公司以合同纠纷案由起诉业主,由于物权纠纷与合同纠纷并非同一法律关系,二者间无法形成抗辩理由,所以业主们会屡屡败诉。
但李丽认为,自己已对漏水当年的物业费做了提存处理,“漏水危险还没有排除,让我交物业费实在憋屈!”上门调解的镇政府干部也对此表示理解和同情。
“若房屋质量问题不能直观判别或双方有异议,可找专业房屋检测公司鉴定,作为打官司的证据。”万时涛认为,首先要分清究竟由谁承担责任。若是其他业主装修、改管道造成的,需要找具体侵权人沟通解决,如果沟通无果,调解也无效,可向法院起诉。如果房屋共用、共有部分漏水且已过保修期,则会形成物业管理纠纷法律关系。若房屋已交存维修基金的,业主可申请房屋公共维修基金。